Разрешение органов опеки на отчуждение и передачу в залог недвижимости

Разрешение органов опеки на отчуждение и передачу в залог недвижимости

разрешение органов опеки на отчуждение и передачу в залог недвижимости

Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2016 г.)

Органы опеки и попечительства не дают разрешение на оформление в залог долей несовершеннолетних в связи с тем, что при неплатежеспособности или смерти родителей доли детей будут изъяты.

Правы ли органы опеки? Необходимо ли получать разрешение органа опеки и попечительства в данной ситуации?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Разрешение органа опеки и попечительства необходимо получать, если закладывается имеющийся объект недвижимости (ипотека в силу договора) и если собственником этого объекта или его части является несовершеннолетний, а также если приобретается новый объект (ипотека в силу закона), но для приобретения объекта с использованием ипотеки продается другой объект, принадлежащий несовершеннолетнему.


По ее мнению, судам необходимо получать согласие органа опеки и попечительства на взыскание квартир, принадлежащих, в том числе несовершеннолетним.

В ответ на жалобу Конституционный суд подтвердил, что «согласие органа опеки и попечительства требуется лишь в случае передачи в залог уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, а не приобретаемого на средства, полученные по кредитному договору, обязательство по возврату которых обеспечено залогом данного жилого помещения».

Суд также указал, что приобретение родителями и ребенком квартиры в ипотеку, по условию которой недвижимость являлась залогом, подразумевало обязательство родителей вернуть кредит.

Разрешение органов опеки на отчуждение и передачу в залог недвижимости

Инфоinfo
Закона N 48-ФЗ необходимо рассматривать во взаимосвязи с учетом отношений, которые регулирует данная статья. Гражданского кодекса РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Данные правила распространяются и на родителей при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребенка (п.

3 ст. 60 Семейного кодекса РФ).

Разрешение органов опеки на отчуждение и передачу в залог недвижимости в спб

Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 декабря 2010 года по делу № 33-4303/2010) Ипотека при надлежащем исполнении заемщиками обеспечиваемого ею основного обязательства не предполагает перехода права собственности на жилое помещение — предмет ипотеки к иным лицам, что означает отсутствие нарушения прав несовершеннолетнего ребенка договором ипотеки: Истец обратилась в суд с иском о признании незаконным распоряжения органа местного самоуправления, признании недействительным договора ипотеки, прекращении ипотеки в отношении жилого помещения, указав, что истец с супругом выступили созаемщиками по кредитному договору, назначением кредита выступил ремонт жилого помещения.

Постановление органов опеки на постановку в залог доли ребенка

Законом N 48-ФЗ. Ст.

Разрешение органов опеки на отчуждение и передачу в залог недвижимости в санкт петербурге

Закона N 102-ФЗ жилое помещение, приобретенное полностью или частично с использованием средств целевого займа, предоставленного на приобретение указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Таким образом, на основании заключаемого договора купли-продажи возникает ипотека в силу закона, которая не зависит от воли лиц, приобретающих квартиру. В подобной ситуации государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица (лиц), чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Иными словами, возникает ситуация, когда право собственности на имущество и залог этого имущества возникают в одно и то же время.

Если ребенок не собственник.

Итак, ситуация: В Вашей квартире, на правах члена семьи собственника, проживает ребенок. Вы собираетесь свою квартиру продать, получить кредит, и, с помощью кредита, купить другую. При этом, кредит выдадут при условии, что предметом залога будет приобретаемая квартира.

Возможен такой обмен? Возможен!

Ребенок — не собственник.
«Имущество родителей не является имуществом детей». Поэтому, Вы продаете свою квартиру, покупаете новую квартиру, не наделяя ребенка собственностью, и новая квартира становится предметом залога. При этом, ребенок спокойно прописывается в эту новую квартиру.

Согласие органов опеки и попечительства для совершения такой сделки — не требуется. Но! Некоторые банки могут такое согласие попросить. (В этом случае, проще выбрать другой банк).

Ребенок — собственник.

Учитывая это, управление имуществом несовершеннолетних детей их родителями (усыновителями) регулируется нормами, установленными специальным федеральным законом для опекунов и попечителей при осуществлении ими управления имуществом подопечных. Соответственно, в сфере осуществления имущественных прав несовершеннолетних граждан их родители и усыновители приравнены к опекунам и попечителям. Данный вывод согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в мотивировочной части решения от 15 августа 2007 года N ГКПИ07-737, где указывается, что на родителей при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребенка распространяются правила о необходимости получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.04.2012 N 49-В12-1).

Вместе с тем системное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод, что получение разрешения органа опеки и попечительства необходимо только в том случае, если законные представители намерены совершить сделку по отчуждению (обременению) жилого помещения, которое уже находится в собственности несовершеннолетнего, либо если при покупке нового жилья используются средства от продажи квартиры, собственником (сособственником) которой являлся несовершеннолетний.

В данном же случае законный представитель несовершеннолетних детей не отчуждает, а приобретает совместно с ними жилой дом в долевую собственность, в том числе с использованием заемных средств. Согласно п. 1 ст.

Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (ипотека в силу закона). В силу п. 2 ст. 77 Закона об ипотеке к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 ст. 77 Закона об ипотеке, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Важноimportant
Разрешение органа опеки и попечительства на передачу жилого помещения в залог в рассматриваемом случае не требуется. Такого же мнения придерживаются суды (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12.08.2014 по делу N 33-8184/2014; решение Кировского районного суда г. Новосибирска Новосибирской области от 19.10.2015 по делу N 2-983/2015, решение Октябрьского районного суда г.

Барнаула от 19 апреля 2012 г. по делу N 2-1218/12, решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 09.08.2012. по делу N 2-645/12).

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Я так понимаю, кредит уже выдан, а залог ещё не зарегистрирован?

Уточнение клиента

Банк еще не перевел деньги застройщику,но мы уже 2 месяца платим ипотеку в банк.

25 Ноября 2017, 18:28

Есть вопрос к юристу?

Читайте договор ипотеки, если там пункт предусматривающий расторжение договора по причине отказа опеки. У них ​нет оснований расторгнуть с Вами договор. Более того согласие опеки необходимо при отчуждении имущества несовершеннолетних, а не при приобретении.

На время ипотеки квартира будет в залоге у банка,а дети тоже являются собственниками 1/4 доли

25 Ноября 2017, 18:30

Банк еще не перевел деньги застройщику, но мы уже 2 месяца платим ипотеку в банк.

Понятно, деньги будут перечислены застройщику после регистрации залога. Значит, оспаривайте отказ органа опеки и попечительства в суде, как и указано в ответе.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *